К чему приведет строительная реформа

Застройщики опасаются, что теперь вырастут цены.

Фото: Светлана МАКОВЕЕВА

Игорь и Оксана стоят у входа на закрытую стройплощадку. У него напряженное лицо, а она не может сдержать непроизвольных слез. Еще полгода назад здесь кипела работа. Красочные рекламные проспекты обещали, что через пару-тройку лет здесь будет настоящий экогород. Молодожены долго сомневались, но все же решились на ипотеку, продолжая арендовать квартиру в Москве. Картины будущей счастливой жизни и скидка от застройщика сыграли свое дело. Теперь о мечте можно забыть минимум на пять лет. А может, и больше. И все это время придется оплачивать и ипотеку, и съем чужого жилья…

Это не выдуманная история. Это реальные дольщики Urban Group. Компании, чье банкротство стало поворотной точкой в ускоренном реформировании строительной отрасли. С 1 июля этого года долевое строительство в России практически исчезнет. Теперь инвестиции покупателей будут прочно защищены. Но есть и минусы - цены могут подняться, а часть игроков рынка вряд ли выдержит переход на новые правила. Чего ждать покупателям новостроек? Найдут ли чиновники, девелоперы и банкиры компромисс? И самое главное - вырастут ли цены?

АЗАРТНЫЕ ИГРЫ В СТРОЙКУ

Раньше долевое строительство было лотереей. Выиграть в нее было вполне реально. Больше 97% объектов сдавались вовремя и без проблем. Но при таких объемах вложений (несколько миллионов рублей) мало кто хотел играть в азартные игры со стройкой. Количество обманутых дольщиков составляло десятки тысяч человек по всей стране.

Государство постепенно ужесточало регулирование отрасли. Так, в 2004 году ввели договор долевого участия (214-ФЗ). Это позволило исключить двойные продажи. Но застройщики продолжали банкротиться. Кто-то по естественным причинам, а кто-то - по мошенническим.

В 2014 году появилось обязательное страхование ответственности застройщиков. Они обязаны были заключить договор со страховщиком, который в случае банкротства девелопера выплачивал бы компенсации дольщикам. Но вся схема свелась к тому, что на рынке появилось несколько компаний, которые за минимальные ставки (0,3% от суммы ДДУ) страховали всех подряд. То есть застройщики формально выполняли требования закона, но реальной защиты для дольщиков не было.

В 2017 году власти поняли, что схема не работает, и приняли решение создать государственный компенсационный фонд. Он был сделан по образу и подобию системы страхования вкладов в банках. Застройщики стали отчислять в фонд 1,2% от суммы заключенного договора. А случае проблем государство либо достраивало бы объект, либо выплачивало бы компенсации клиентам. Этот этап оказался самым скоротечным. Уже в декабре 2017-го президент Владимир Путин дал поручение за три года полностью уйти от долевого строительства и перевести всю отрасль на проектное финансирование. Заключительный этап реформы начнется с 1 июля.

Динамика ввода жилья

БЕРУ ДЕНЬГИ ПОД НОЛЬ ПРОЦЕНТОВ - ДЕЛАЮ ЧТО ХОЧУ

Как объясняют эксперты, раньше для большинства застройщиков долевка была крайне выгодна. Судите сами, деньги от покупателей они получали сразу, а объект сдавали лишь через пару-тройку лет. По сути, граждане беспроцентно кредитовали строительные компании. При этом тратить их застройщик мог на свое усмотрение. Мог пустить на другой объект, а мог и вовсе вывести на собственные нужды. Контроля не было. Отсюда и проблемы. К примеру, история лишь с одной Urban Group - это 65 недостроенных домов в столичном регионе и несколько десятков тысяч дольщиков.

- На рынке нужно было навести порядок, сделать его прозрачным. Это сделано, чтобы застройщики не могли пользоваться деньгами по собственному усмотрению. До вступления закона в силу действовал так называемый котловой метод. Условно он работал так: я строю пять домов, деньги собираю уже на пятый, а финансирую строительство третьего. И хватит ли у меня потом денег, чтобы построить пятый, непонятно, - рассказывал в интервью «КП» глава Минстроя Владимир Якушев.

С 1 июля на рынке вступят в силу два важных изменения. Во-первых, привлекать деньги граждан напрямую застройщики не смогут. Во-вторых, тратить их они смогут только на строительство конкретного дома. Из-за того что реформа оказалась скоротечной, власти пошли на уступки. Они разрешили работать по старым правилам (с отчислениями в Фонд защиты дольщиков) тем проектам, которые будут готовы более чем на 30% (жилые дома) и более чем на 15% (объекты социальной инфраструктуры - школы, больницы, детсады).

КАК БУДУТ РАБОТАТЬ БАНКИ И ЗАСТРОЙЩИКИ

Сейчас в Госдуме рассматривают законопроект, смягчающий условия проектного финансирования. Депутаты от «Справедливой России» предлагают дать застройщикам право получать часть денег в процессе строительства. К примеру, подтвердили готовность дома на 25% - получили 25% от внесенных дольщиками денег. Застройщики эту схему поддерживают. Банки - пока не очень. Но в международной практике (например в Германии) такой механизм используется.

Планируется, что проектное финансирование будет выгоднее для девелоперов по сравнению с обычным кредитованием. Так, банкиры обещают, что ставки будут составлять 6 - 8% годовых. А возможно, и меньше. Ведь, по сути, банк не тратит собственных денег. Он лишь выдает финансирование под залог счетов эскроу. Поэтому в будущем, как считают в ДОМ.РФ, ставки для застройщиков и вовсе могут опуститься до 1 - 2% годовых.

Кроме того, разработан механизм гарантирования по кредитам застройщикам. Его задача - снизить нагрузку на капитал банков. Сейчас им под каждый кредит нужно зарезервировать 15% от суммы. ДОМ.РФ готов вместо этого предоставить поручительство. В случае банкротства застройщика ДОМ.РФ компенсирует банку до 80% потерь по кредиту. Стоимость услуги будет зависеть от проекта - по пилотным сделкам она оказалась в интервале от 1 до 1,5% годовых. Такая схема резко снизит риски банков и позволит в разы увеличить объемы проектного финансирования.

Ипотечное кредитование

ЧТО БУДЕТ С ЦЕНАМИ

Участники рынка дают разные оценки, но в общих чертах ответ выглядит так: цены вырастут, но не сильно. Примерно на 3 - 5%. Тем не менее все, как всегда, будет зависеть от соотношения предложения и платежеспособного спроса. В последний год застройщики форсировали закладку новых объектов. Поэтому в ближайшие несколько лет на рынке будет избыток новых квартир. И вряд ли в этих условиях можно ожидать слишком большого роста цен.

- Не исключен временный небольшой рост стоимости. С другой стороны, система нивелирует все риски, которые сегодня имеют наши граждане, отдавая деньги застройщику, - пояснял недавно глава Минфина Антон Силуанов.

По новому закону, если срок передачи ключей превысит плановый на два месяца, дольщик сможет прийти в банк и получить обратно свои деньги. При этом банкротства банка тоже опасаться не стоит. Деньги на счетах эскроу застрахованы на более серьезную сумму - до 10 млн рублей.

Кстати, большое преимущество новой схемы: по ней можно будет вкладывать в жилье средства материнского капитала и жилищные сертификаты. До этого их можно было использовать в основном на вторичке или при досрочном погашении уже взятого ипотечного кредита.

Андрей КОЛОЧИНСКИЙ.

Фото: Виктор ГУСЕЙНОВ

Андрей КОЛОЧИНСКИЙ, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс»:

Сложно быть ответственным, когда все 10 раз меняется

- Все крупные проекты идут от 6 до 8 лет. Когда в течение жизни проекта 10 раз все меняется, конечно, сложно быть ответственным застройщиком. Но это уже данность, и нам нужно с точки зрения практики приходить к тому, как жить в новых правовых и законодательных условиях. Обстановка нервозная. Думаю, если бы у нас был больший разбег по времени, мы могли бы сделать свою работу качественнее. Это с точки зрения практики, которую мы имеем.

Андрей КИРСАНОВ.

Фото: Виктор ГУСЕЙНОВ

Андрей КИРСАНОВ, замгендиректора MR Group:

Одного не понимаю - почему всех застройщиков отправили на «принудительное лечение»?

- Первое, что меня волнует. Поэтапный переход к счетам эскроу должен был завершиться только к 2021 году. Почему поручение выполняется с таким серьезным опережением? Второе. Удивительным образом совпали две цифры. Общее количество больных с психическими расстройствами в России - 3% населения. Но это не означает, что кто-то предложил поместить всех граждан в психиатрические больницы. Да, 3% населения страдают, медицина занимается их лечением. И другая цифра. По данным Москомстройинвеста, обманутыми дольщиками в столице являются 3% из тех, кто вложил деньги в строительство жилья. При этом большая часть проблемных новостроек относится к жилищно-строительным кооперативам. Поэтому я не очень понимаю, почему при таком соотношении в пропорциях всех застройщиков отправили на «принудительное лечение». И, наконец, третье. У нас значительная часть жилья приобретается в ипотеку. Гражданин берет жилищный кредит. Его зачисляют на счет эскроу. И эти деньги потом будут выданы застройщику. Может быть, я чего-то не понимаю, но получается, что банк будет иметь два конца с одной и той же суммы.

Алексей ЧЕРНЫХ.

Фото: Виктор ГУСЕЙНОВ

Алексей ЧЕРНЫХ, Агентство недвижимости ЦДН:

Дольщики могут потерять интерес к новостройкам

- Защита дольщиков - это правильно. Но сами дольщики, боюсь, могут потерять интерес к новостройкам из-за повышения цен и начнут уходить на вторичный рынок жилья. Цены будут практически одинаковыми, а ждать окончания строительства не надо. Если так произойдет, в ближайший год у некоторых застройщиков, перешедших на эскроу-счета, может начаться период стагнации, это может привести к приостановке строительных проектов и впоследствии к трудностям у ряда компаний.

Наталья БУРША.

Фото: Виктор ГУСЕЙНОВ

Наталья БУРША, начальник управления Совкомбанка по работе с государственными инициативами:

Это процесс с двусторонним движением

- С переходом строительной отрасли на проектное финансирование полностью поменялась парадигма. Изменения коснулись не только застройщиков. Банки также вынуждены адаптировать внутренние процессы под новую систему. Любая кредитная организация будет оценивать риски на основании комплексного анализа проекта, финансового состояния застройщика и т. д., так как несет ответственность за средства, размещенные вкладчиками. Есть процедуры, регламенты, от этого никуда не деться. Это процесс с двусторонним движением. При этом уровень профессиональной компетенции сотрудников Совкомбанка позволяет реализовывать проектное финансирование в рамках 214-ФЗ.

Денис КРЮЧКОВ.

Фото: Виктор ГУСЕЙНОВ

Денис КРЮЧКОВ, директор по развитию «НДВ-Супермаркет недвижимости»:

Вероятно, строители перестанут демпинговать на старте

- С введением новых правил мы можем потерять средний сегмент. То есть у нас останется премиальный, где есть определенная целевая группа, либо экономкласс, где самые бюджетные материалы. А проекты комфорт и комфорт плюс могут раствориться в общей массе. Стоимость, скорее всего, сильно не увеличится. Удорожание на 5 - 10 процентов возможно, но время покажет. Сейчас рано констатировать, что будет резкий скачок цен. Тем не менее вполне вероятно, застройщики перестанут демпинговать на старте. В этом не будет экономической целесообразности.

Александр ГОНЧАРОВ.

Фото: Виктор ГУСЕЙНОВ

Александр ГОНЧАРОВ, зампред Комитета Москвы по обеспечению реализации инвестпроектов в строительстве и контролю в области долевого строительства:

Человек, покупая новостройку, берет на себя большие риски

- В течение 15 лет у застройщиков была возможность создать саморегулируемую организацию. Тем не менее они от этого вопроса устранились и оставили обманутого дольщика и государство один на один. Вот и получили систему реформирования, которая сегодня есть. Нужно понимать: гражданин, который приобретает новостройку, берет на себя большие риски. Ведь очень часто в этом случае он продает старую квартиру. И в этом случае он должен быть уверен, что у него будет где жить. Я считаю переход к новой системе положительным в первую очередь для граждан. А что касается застройщиков... В Москве с ними проблем нет. У всех компаний уже есть понимание, как они будут достраивать объекты: и в старой парадигме, и при переходе на счета эскроу.

Сергей НОТИН.

Фото: Виктор ГУСЕЙНОВ

Сергей НОТИН, директор по инвестициям девелоперской группы «Сити - XXI век»:

Очень важно не перерегулировать отрасль

- Инвестиции - это такая вещь, которая требует стабильных условий, например, постоянные законодательные изменения уже много лет не позволяют отрасли стабилизироваться. Но раз уж они вводятся, есть большая потребность в том, чтобы все вопросы были решены. Во-первых, если застройщики обращаются в банки, там есть очередь проектов, они просто не успевают обслуживать. Во-вторых, когда нет маржинальности проектов, то компаниям отказывают в финансировании. До тех пор, пока у застройщика остается хоть какая-то прибыль, эти вопросы еще можно регулировать. Но очень важно не перерегулировать отрасль. А мы уже приближаемся к этому этапу.

Алексей ТРУБНИКОВ. Фото: Пресс-служба Банка ГПБ (АО)

ЭКСПЕРТИЗА

Алексей ТРУБНИКОВ, вице-президент, начальник департамента розничных вкладных и кредитных продуктов Газпромбанка:

У нас есть все необходимые компетенции для развития проектного финансирования

- Мы входим в топ-3 ипотечных банков страны. И у нас есть все необходимые компетенции для развития проектного финансирования. Механизм эскроу-счетов мы запустили с 1 марта этого года. Бизнес такой, что за проектным финансированием обращаются обычно не самые крупные застройщики, а меньшего размера. У более крупных, как правило, есть свой оборотный капитал, и они его используют. Хотя с ними у нас тоже идут переговоры. Цель, которую мы ставим, - это 30 - 50 млрд рублей, но ограничиваться этой суммой не планируем. С точки зрения физических лиц, которые приобретают недвижимость, и банка, который осуществляет проектное финансирование, сейчас происходят благоприятные изменения. Нынешняя норма для покупателя безрисковая, но инициатива с поэтапным раскрытием - это отхождение от нормы. Здесь клиент будет полагаться на банк, который станет арбитром. Если что-то пойдет не так, то все претензии будут к банку, потому что он предоставил проектное финансирование. Доверие в отрасли строительства важно повышать в тонком балансе между всеми участниками рынка.

Антон ВОРОНИН.

Фото: Виктор ГУСЕЙНОВ

Антон ВОРОНИН, директор по гарантийным продуктам ДОМ.РФ:

Для банков это и большая возможность, и большой вызов

- Решение абсолютно взвешенное. В том смысле, что теперь риски больше не на гражданах, а на профессиональных участниках рынка. И они должны эти риски правильно оценивать. В рамках новой модели банки и застройщики - партнеры. Исторически проектное финансирование - сложный индивидуальный кредитный продукт. Сейчас он должен стать массовым. Для банков это и большая возможность, и большой вызов. Самое страшное, что может случиться для банка, - это когда объект останется недостроенным. Важно, чтобы обе стороны предпринимали усилия. У банков должен быть стандартизован процесс проектного финансирования застройщиков. Плюс им нужно усилить компетенции по оценке рисков строительных проектов. Для застройщиков важно набрать опыт по подготовке проектов обособленно друг от друга и опыт взаимодействия с банками. По статистике, только 20% из 5 тысяч застройщиков такой опыт работы имеют. А банкам, как правило, сложно принять положительное решение, не имея определенного пакета документов.

Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель»:

- Коммерческие структуры в строительной отрасли работают эффективно только при стабильных условиях в стране. Современные жилые комплексы являются масштабными проектами комплексного освоения территории, включающими в себя десятки жилых домов и все необходимые для жизни объекты социальной инфраструктуры. Такие большие проекты строятся от двух до пяти-шести лет. Когда эти условия постоянно меняются, застройщикам достаточно сложно перестраивать свои бизнес-модели. А если изменения существенны, то изначально прибыльный объект может стать убыточным. Поэтому, любые изменения в законодательстве должны быть тщательно продуманными и новые правила работы для застройщиков должны быть объявлены задолго до их вступления в силу. А лучше всего - применяться к новым, еще не начатым проектам.

Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель»

ЦИФРА НОМЕРА

514,6 миллиарда рублей

Такую сумму перечислила Федеральная таможенная служба в апреле в бюджет страны.

Всего за четыре месяца этого года таможенники собрали в виде различных пошлин 1 триллион 823 миллиарда рублей. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года рост составил 9%.

Для справки, за прошлый год ФТС отправила в федеральный бюджет страны более 6 триллионов рублей. И тем самым установили рекорд, превысив показатель 2017 года на 32,5%. Как объясняют в ведомстве, повышению собираемости способствует перевод таможенных процедур в цифровой формат.