«Докажи, что ты не верблюд»: у калининградки отбирают квартиру, купленную с помощью ипотеки

Женщина заплатила за квартиру деньги, а теперь из нее требуют выселяться.

Фото: Александр БОЙКО

Почти четыре года назад калининградка Людмила Адаменкова приобрела квартиру в ипотеку. Семья постаралась быстро вернуть кредит, Адаменковы сделали милый ремонт, а в сентябре 2018 года получила приглашение в суд: необходимо вернуть жилье, потому что за него… не заплатили.

«Сначала решили, что это недоразумение»

- Людмила, расскажите, как происходил процесс покупки вами недвижимости в Светлогорске?

- Купить квартиру у моря – мечта, думаю, многих. Наша семья получила небольшое наследство и задумалась, во что вложить свалившиеся, как снег на голову, средства. И вот подвернулся хороший вариант. Просторная однокомнатная квартира! В новостройке! С видом на море! Красота!

Взяли ипотеку в банке. Оформили все необходимые документы, въехали в квартиру, сделали ремонт. Радуемся приобретению. Но тут вдруг выясняется, что Наталья С. – генеральный директор, главный бухгалтер и одновременно один из собственников компании-застройщика не внесла заплаченные мною деньги в кассу предприятия. Как так получилось – загадка. Ведь Росреестр не регистрирует ни договор долевого участия, ни право требования, ни соглашение о переуступке прав требования, ни собственность без подтверждения оплаты. На всех этапах регистрационных действий это проверяется. Даже в многофункциональном центре при приеме документов на регистрацию прав на недвижимость специалист обязательно уточняет информацию о финансовом расчете сторон. Кроме того, в нашем случае застройщик дал необходимую справку и заверил, что обязательства по оплате цены договора выполнены полностью. Поэтому, если честно, сначала я решила, что это какое-то недоразумение.

- И при оформлении документов вас ничего не смутило?

- Сомневались мы, конечно, когда узнали, что покупка квартиры будет осуществляться по соглашению о переуступке права. Но проконсультировались, поспрашивали, все знакомые заверили, что ничего криминального в такой сделке нет. Оказалось, что существует подобная практика, и что часть квартир в новостройках именно так и покупается. Сотрудники застройщиков таким способом получают, так сказать «прибавочную стоимость», ведь переуступка прав обычно происходит за большую сумму, чем по первоначальному договору долевого участия. В нашем случае было именно так. Ну, мы и взялись за подготовку документов.

Людмила Адаменкова.

«Счастье пенсионера» оказалось недолгим

- Вы брали кредит в банке. Значит, сделка оформлялась с участием банка?

- Квартиру мы купили с помощью ипотечных средств банка, а застройщик был в перечне аккредитованных в этом банке. Ипотека была одобрена, у специалистов банка не возникло никаких замечаний. Кроме того, в нашем случае практически был исключен риск недостроя - оба дома жилого комплекса были готовы, уже проводилось благоустройство прилегающей территории. Казалось, все чисто.

- Росреестр выдал документ, что вы являетесь собственником этой квартиры?

- Да, и первоначальный договор долевого участия, и соглашение о переуступке прав прошли государственную регистрацию. Кроме того, в марте 2016 года я получила на эту квартиру свидетельство о собственности.

- Когда погасили кредит?

- Мы старались сделать это как можно быстрее. В мае 2018 года вернули деньги банку досрочно. Выдохнули. Думаю: вот оно - счастье российского пенсионера! Жить у моря, воспитывать внуков. И вот, в сентябре прошлого года узнаю, что конкурсный управляющий застройщика (компания-застройщик вдруг обанкротилась, аккурат после сдачи нашего жилого комплекса) полагает, что я должна вернуть мою собственность.

Докажи, что честный собственник!

- Затем вы узнали, что квартира, которая считалась вашей уже почти четыре года, фигурирует в судебном деле?

- Да, в начале сентября 2018 года в почтовом ящике я нашла судебное извещение. Выяснилось, что мне адресовано письмо из Арбитражного суда Калининградской области, но оно уже ушло обратно, поскольку извещение долго до меня добиралось. Тогда я обратилась в Арбитражный суд, где мне пояснили, что 22 августа 2017 года застройщик жилого комплекса в Светлогорске Калининградской области признан банкротом. Что инициатором банкротства является кредитор Жанна З. А ведь именно у нее в августе 2015 года я купила ту самую однокомнатную квартиру на Калининградском проспекте!

Моей сделке с Жанной предшествовали другие сделки. 27 марта 2014 года компания-застройщик в лице генерального директора Натальи С. заключила договор долевого участия с собой, как с физическим лицом. Дальше. 23 марта 2015 года между Натальей С. и Жанной З. оформлено соглашение о переуступке прав по договору долевого участия.

И наконец, 7 августа Жанна З. переуступила права требования по договору о долевом участии мне, Людмиле Адаменковой. Более того, Жанна З. получила от меня за переуступку прав заявленную сумму, ощутимо большую, чем сама заплатила Наталье С. В свою очередь, получение денег от меня подтверждено расписками Жанны З. и платежным поручением банка. Кроме этого, застройщик в лице гендиректора Натальи С. также подтвердил факт оплаты, документ заверен печатью застройщика.

- Как так получилось, что в начале судебного разбирательства вы были третьей стороной, а потом стали ответчиком?

- Сначала ответчиком была Наталья С. Иск конкурсным управляющим вскоре после признания застройщика банкротом был предъявлен именно к ней, поскольку застройщик от нее не получил средства. Но 16 января этого года конкурсный управляющий заявил в суде о замене ответчика и выводе Натальи С. в третьи лица. Вот такие права даны конкурсным управляющим! И суд это принял.

Теперь в ответчиках я. При этом у суда есть все материалы, доказывающие, что Наталья С. за проданные квартиры не внесла средства на счет застройщика, передала их другому лицу, злоупотребила своим положением. Разве это не внутренние проблемы компании? Но суд принимает во внимание заявление конкурсного управляющего о том, что раз деньги за проданные квартиры застройщик не получил, значит, спорные квартиры нужно вернуть от собственников в конкурсную массу, а собственники в гражданском суде без участия застройщика пусть требуют у Натальи С. денежного возмещения!

- На ваш взгляд, куда клонит конкурсный управляющий?

- Уверена, что за ним стоят заинтересованные лица, кредиторы застройщика. А цель у них одна – изъять уже отремонтированные квартиры и продать их еще раз. А тем временем в суде разворачивается отдельная эпопея по отъему у 32 собственников подвалов в этом же жилом комплексе. Там тоже фигурирует Наталья С. Сколько добропорядочных собственников должны оправдываться, отстаивать в суде свое – честное заработанное, честно купленное.

Дом в Светлогорске, в котором купила квартиру Людмила Адаменкова.

Идет следствие

- Вы полагаете, что столкнулись с мошенниками. В полицию по этому поводу обращались?

- Сейчас идет разбирательство в рамках уголовного дела, возбужденного в отношении Натальи С. Инициировал его второй собственник застройщика и по совместительству один из основных его кредиторов - Вячеслав Л. К слову, он же представляет в суде интересы кредитора, инициатора банкротства компании-застройщика и заинтересованного лица в деле по «отъему» моей квартиры – Жанны З. Невольно напрашивается подозрение насчет возможно аффилированности. Узнав, что идет следствие, я обратилась к следователю. Как свидетель дала показания по уголовному делу. Больше мне ничего не известно.

- Как оцениваете свои шансы в Арбитражном суде?

- 15 мая в суде выступил представитель правительства Калининградской области. Рада, что меня власти поддержали, заявив, что нет доказательств незаконности моих действий. Но учтет ли это суд – трудно сказать, ведь сторона конкурсного управляющего под лозунгом защиты кредиторов застройщика-банкрота заявляет, что они против того чтобы оценивать мою добросовестность.

В России сегодня эффективно проводится кампания по защите прав обманутых дольщиков. Посмотрите, скольким измученным гражданам уже вернули квартиры! Думаю, что такая же кампания уже необходима и по защите прав обманутых собственников. Как-то у нас интересно складывается: «кошмарить» бизнес нельзя, но при этом допускается «кошмарить» добропорядочных граждан и их семьи, тех, кто честно, полагаясь на свои возможности, покупает недвижимость и уважительно относится к действующим законам.

КОММЕНТАРИЙ СПЕЦИАЛИСТА

«Государство должно защищать чистоту проведенных сделок»

Светланой ТВЕРДОХЛЕБ, юрист, представляет интересы Людмилы Адаменковой в Арбитражном суде Калининградской области:

- Ситуация у Людмилы Адаменковой неординарная. Хочу отметить тот факт, что Людмила не заключала договор напрямую с застройщиком, а заключила соглашение о переуступке прав по договору долевого участия. В деле этот факт имеет существенное значение. При заключении такого соглашения покупатель должен получить подтверждающие финансовые документы о том, что к новому дольщику не перешли долги первого дольщика. В нашем случае таким документов являлась отметка на соглашении о переуступке прав от имени застройщика с печатью и подписью уполномоченного лица - денежные средства внесены в полном объеме.

Такая же информация была предоставлена в органы Росреестра при регистрации как первого договора, так и последующей цепочки по переуступке прав. Государственный регистратор не усомнился в подлинности представленных документов и произвел регистрацию сделки. По сути, при покупке и Людмила (и другие жильцы этого же дома, которые тоже в данный момент являются ответчиками в суде) предприняли все меры для покупки квартиры безопасно. К сожалению, мы имеем дело с недобросовестным застройщиком, который, как оказалось, представлял всем фиктивные документы по исполнению финансовых обязательств. Что тут посоветовать? Тщательно проверять факты получения оплаты именно в кассу застройщика или на его счета. Но, как показывает практика, и это не может гарантировать полной безопасности и исключения участвовать в таких судебных разбирательствах. Конечно, если вы заключаете договор напрямую с застройщиком и оплачиваете денежные средства на расчетный счет этого застройщика - это абсолютное доказательство в суде исполнения ваших обязательств!

Тот факт, что человек приобретший недвижимость в 2015 году, сделавший там ремонт, пользовавшийся квартирой в течение трех лет, оказывается в суде в качестве ответчика, говорит о несовершенстве нашего законодательства.

Хотелось бы обратить внимание нашего законодателя на институт государственной регистрации прав, который является гарантом приобретения прав собственности недвижимого имущества, государственный регистратор проверяет юридическую чистоту сделки. Но по факту мы вынуждены защищать свои права на квартиру в одиночку.

На мой взгляд, законодателю необходимо закрепить абсолютность прав граждан, чьи сделки прошли государственную регистрацию, а в случае предъявления таких исков государственные регистраторы должны быть ответчиками и защищать в таких случаях чистоту проведенных сделок, а не выступать в качестве третьих лиц.