Недвижимость

Квартира в ипотеку: стоит ли покупать жилье в кризис?

Радио «Комсомольская правда» провело онлайн круглый стол в рамках проекта «Деловая пятница»
Антон КУБЫШКИН

Недвижимость у россиян всегда считалась лучшей инвестицией. Свои стены греют. А если квартира вторая, то она еще и приносит стабильный доход. Стоит ли сейчас покупать жилье для себя? Как найти наиболее выгодное предложение? Кто предлагает самую низкую ставку по ипотеке? И главное - что будет с ценами на недвижимость? Эти и другие вопросы эксперты и представители бизнеса обсудили на круглом столе в рамках проекта «Деловая пятница», организованном радио «Комсомольская правда» в онлайн-формате.

«У РОССИЯН ВКЛЮЧИЛИСЬ ЗАЩИТНЫЕ МЕХАНИЗМЫ»

Финансовое поведение наших граждан в кризис давно известно. Как правило, те, у кого есть деньги, пытаются их быстро вложить, чтобы не потерять из-за инфляции или девальвации. А те, у кого их нет или очень мало, пытаются максимально сократить расходы - на всякий пожарный случай. К примеру, в марте застройщики и банки зафиксировали всплеск спроса на квартиры и, соответственно, ипотеку. Но уже в апреле случился провал. Он был связан как с ограничениями на передвижение, так и с нежеланием россиян рисковать деньгами в сложное время.

- Люди ведут себя достаточно осторожно. Защитные механизмы в полной мере включились и начали работать. Индекс потребительского доверия резко пошел вниз. Россияне считают, что сейчас не лучшее время для крупных трат. Лучше затаиться, переждать этот период, отложить покупки на длительную перспективу. И это вполне трезвая позиция, - говорит Кирилл Родин, директор по работе с органами государственной власти ВЦИОМ.

Кирилл Родин, директор по работе с органами государственной власти ВЦИОМ

Кирилл Родин, директор по работе с органами государственной власти ВЦИОМ

По его опыту восстановление потребительского доверия - процесс длительный. Он обычно занимает два-три года. Но все будет зависеть как от ситуации в экономике и поддержки правительства, так и от конкретных предложений застройщиков и банков.

- Два самых важных критерия при принятии решения о покупке недвижимости: это ставка (потому что 60% сделок проходят с помощью ипотеки) и цена жилья, - говорит Татьяна Чернышева, начальник управления ипотечных продаж банка ПСБ. - Экономика это больше психология. В марте были пиковые выдачи, что стало реакцией на падающий рубль, потому что недвижимость - это хорошее вложение на перспективу.

Татьяна Чернышева, начальник управления ипотечных продаж банка ПСБ

Татьяна Чернышева, начальник управления ипотечных продаж банка ПСБ

ТАКИХ СТАВОК РАНЬШЕ НЕ БЫЛО - ИПОТЕКА ЗА 6% ГОДОВЫХ

В ближайшие месяцы застройщики и банки ждут оживления рынка. С 1 мая вступили в силу льготные условия по ипотечным кредитам на приобретение новостроек. Их можно взять под 6,5% годовых. Государство субсидирует ставку, это должно стимулировать строительный и ипотечный рынок. По словам Чернышевой, такая поддержка обычно хорошо работает – это видно на примерах госпрограмм, запущенных в предыдущие годы.

- В нашем банке мы решили снизить ставку еще больше - в рамках акции она составляет 6% годовых, - пояснила начальник управления ипотечных продаж банка ПСБ.

- Ряд банков уже заявили, что ставка будет ниже заявленной по госпрограмме, - говорит Олег Комлик, директор подразделения Диджитал Банка ДОМ.РФ. - У нас 6,1% годовых при подтверждении дохода выпиской из Пенсионного фонда РФ. Ее можно получить онлайн - через госуслуги или сайт ПФР, или заказать у сотрудника банка. Это избавляет покупателя от похода к работодателю.

Олег Комлик, директор подразделения Диджитал Банка ДОМ.РФ

Олег Комлик, директор подразделения Диджитал Банка ДОМ.РФ

СКИДКИ - ДО 5 - 10% ОТ СТОИМОСТИ ЖИЛЬЯ

К слову, застройщики в кризис тоже не сидят сложа руки. Прежде всего, сформировали ландшафт онлайн-сделки. Теперь квартиру можно купить не выходя из дома, даже если для этого требуется привлечение ипотечного кредита. Далее, чтобы стимулировать спрос, многие компании запустили различные программы скидок и специальные предложения.

- Мы предлагаем скидки до 5,5% по пулу квартир в разных объектах. Также можно получить скидку до 160 тысяч рублей при оформлении сделки онлайн. Каждый шаг дает от 10 до 60 тысяч рублей: клиент сам решает, сколько этапов сделки он хотел бы осуществить онлайн и какую скидку получит. Плюс, у нас есть программа с нашим партнером ВТБ, в рамках которой у клиента в первый год кредита ставка составляет 0,5% годовых. Основные платежи по процентам за первый год компания клиентам субсидирует. Такой подход позволяет минимизировать финансовые риски клиентов, - говорит Алена Анцышкина, руководитель управления ипотечного кредитования и альтернативных продаж Группы «Самолет».

Алена Анцышкина, руководитель управления ипотечного кредитования и альтернативных продаж Группы «Самолет».

Алена Анцышкина, руководитель управления ипотечного кредитования и альтернативных продаж Группы «Самолет».

- Резкого снижения цен на квартиры, скорее всего, не будет. Обычно значительные скидки давались, чтобы поддержать продажи и получить деньги на продолжение строительства. Но сейчас проектное финансирование позволяет компаниям финансировать проект не из средств дольщиков, а за счет банка. Тем не менее на разных объектах у нас действуют скидки до 7% с учетом онлайн-сделок, - говорит Дмитрий Цветов, директор по развитию Группы компаний «А101».

Дмитрий Цветов, директор по развитию Группы компаний «А101»

Дмитрий Цветов, директор по развитию Группы компаний «А101»

По мнению экспертов рынка недвижимости, спрос немного изменится. В частности, в компаниях прогнозируют, что наибольшим спросом будут пользоваться более дешевые варианты. К примеру, в столичном регионе спрос сместится к окраинам Москвы и в Московскую область. В том числе и из-за последствий пандемии. К примеру, многие работники поймут, что им теперь не нужно каждый день ездить в офис, поэтому нет смысла переплачивать за квартиру поближе к центру, если можно взять более выгодное, просторное и комфортное жилье за МКАДом. А в Новой Москве – еще и недалеко от метро.

СТРАХОВЩИКИ ПРОДАЮТ ПОЛИСЫ ОНЛАЙН

Ипотечная сделка по покупке жилья - это не только физические квадратные метры и долг перед банком. Это еще и страхование рисков. Обязательным сейчас является страхование имущества. Добровольным - страхование жизни и здоровья заемщика. Подорожают ли кризисы из-за полиса? Ведь сейчас риски того, что у заемщиков могут возникнуть финансовые проблемы, резко повышаются.

- Каждая компания просчитывает свои риски по-разному. Лично мы не рассматриваем повышение страховых взносов, - говорит Дмитрий Руденко, генеральный директор, председатель правления страховой компании «Абсолют Страхование». - Рынок сложный. Поэтому страховщики даже скидки дают, а не увеличивают стоимость полисов.

Дмитрий Руденко Генеральный директор, председатель правления ООО «Абсолют Страхование»

Дмитрий Руденко Генеральный директор, председатель правления ООО «Абсолют Страхование»

По его словам, появление такого нового риска, как коронавирус, на ипотечном страховании не отражается. Полисом покрывается смерь или вред здоровью от любой болезни или несчастного случая, в том числе от коронавирусной инфекции. При этом, чтобы снизить риск заражения, страховой полис можно приобрести онлайн. Рынок к этому полностью готов.

- Сейчас у половины игроков полис можно купить онлайн. И если в первую неделю были сложности и наши электронные полисы принимали не все банки, то сейчас работа налажена, - говорит Дмитрий Руденко. - Мы делаем так, чтобы покупка полиса онлайн для клиента ничем не отличалась от покупки любого другого товара или услуги – например, гаджета в онлайн-магазине или авиабилета через агрегатор. Это должно быть просто и понятно, быстро и прозрачно.

И ВСЕ-ТАКИ. БРАТЬ ИЛИ НЕ БРАТЬ?

Это самый главный вопрос, который обсуждался в рамках «Деловой пятницы». На рынке много «вкусных» предложений. Скидки предлагают и застройщики, и банки, и страховые компании. Все просто, быстро и дешевле, чем несколько месяцев назад. Но стоит ли покупать жилье во время кризиса, когда нет уверенности, что зарплата сохранится на том же уровне?

- Все зависит от трех вещей: стоимости ваших денег, доходности и надежности. Если деньги у вас есть и вы можете купить жилье без кредита, то берите, - советует Леонид Казинец, президент Национального объединения застройщиков жилья. - Если вы купите квартиру, деньги будут обесцениваться меньше, чем на депозите в банке. А предсказать, что будет с валютой, все равно невозможно.

Леонид Казинец, президент Национального объединения застройщиков жилья.

Леонид Казинец, президент Национального объединения застройщиков жилья.

По словам эксперта, средняя доходность при инвестициях в недвижимость составляет 8% годовых. Но при этом надо учитывать налоги и стоимость эксплуатационных расходов. Если вы покупаете жилье не для сдачи в аренду, а для себя, то условия для покупки сейчас очень хорошие. Другое дело - стоит ли для этого залезать в кредит?

- В условиях высокой неопределенности увеличивать заимствования нецелесообразно. Исключения - когда покупка жилья для вас жизненно необходима и когда вы можете получить кредит по льготным ставкам, - говорит Владимир Гамза, председатель совета Торгово-промышленной палаты РФ по финансовым рынкам и кредитным организациям.

Владимир Гамза, председатель совета Торгово-промышленной палаты РФ по финансовым рынкам и кредитным организациям

Владимир Гамза, председатель совета Торгово-промышленной палаты РФ по финансовым рынкам и кредитным организациям

- Если в семье стоит выбор - аренда или ипотека, то сейчас ипотека приоритетнее, - считает Татьяна Чернышева. – Если рефинансировать кредит по программе «Семейная ипотека» по ставке 4,5% годовых, то средний ежемесячный платеж будет на 15 - 20% ниже.

А МОЖЕТ, ПОДОЖДАТЬ?

Напомним, льготная ставка по ипотеке действует только на новостройки. То есть, при покупке вторичного жилья стоимость жилищного кредита составит не меньше 8 - 9% годовых. Но есть вероятность, что ключевая ставка ЦБ (от которой зависят и ставки по коммерческим кредитам) может снизиться еще - с 5,5 до 4,5% годовых. И тогда ипотека станет еще более выгодной. Так что делать: покупать или подождать?

Это вечный вопрос. Но застройщики отмечают, что цены на недвижимость всегда растут.

- От старта строительства до получения ключей стоимость квартиры может вырасти от 30 до 60%, - говорит Алена Анцышкина.

- Таких ставок по ипотеке раньше не было на рынке, - говорит Дмитрий Руденко из «Абсолют Страхования». - Можно рассмотреть покупку квартиры, но лучше при уверенности в своих будущих доходах. Льготная ставка действует до ноября. До этого времени можно выбирать и смотреть, как будут развиваться события.

- Я бы никогда не пытался угадать, сейчас брать или потом. Цены могут и вверх, и вниз пойти. Ставка может измениться и в ту, и в другую сторону. Если вы нашли подходящий вариант, который вы можете себе позволить и он вам нравится, то нужно брать, - считает Дмитрий Цветов.

В любом случае, даже если ставки по ипотеке упадут, то всегда можно перекредитоваться под более низкую ставку. Эти механизмы в последние годы банки уже отладили. И активно переманивают клиентов друг у друга.

СНИЖАЕМ РИСКИ ПРОСРОЧКИ

Хорошо. Если решение о покупке жилья в ипотеку вы уже приняли, то теперь самое важное - получить наиболее выгодные условия и застраховать все возможные риски.

- В первую очередь при покупке квартиры нужно обращать внимание на текущую нагрузку. Ваше соотношение расходов к доходам не должно превышать 50%, - говорит Татьяна Чернышева из ПСБ. - Интересы дольщика сейчас защищены максимально с помощью механизма эскроу-счетов.

Напомним, в прошлом году этот важный закон был принят Госдумой и подписан президентом. Теперь, даже если застройщик становится банкротом, деньги дольщиков не исчезают. Объект либо достраивают за госсчет, либо возвращают все вложения клиенту.

При этом, если подходящую квартиру вы уже нашли, то можно и не ждать со сделкой. Есть возможность и оформить кредит, и взять дополнительную страховку - от потери работы.

- Его суть в том, что если вас сокращают или увольняют, то страховщик за вас в среднем заплатит 4 - 6 платежей. Этот срок дает возможность устроиться на работу. Некоторые застройщики сами дарят такие полисы. Стоимость невысокая - 0,4% от страховой суммы. К примеру, если платеж у вас 50 тысяч рублей в месяц, то такой полис будет стоить 1200 рублей, - говорит Дмитрий Руденко.

Итого. К покупке жилья в ипотеку лучше подходить комплексно. Несмотря на скидки и льготы, стоимость квартиры остается высокой, а обязательства - долгосрочными. Ищите лучшие предложения на строительном, ипотечном и страховом рынке. Но чтобы не превратить свою жизнь на ближайшие несколько лет в кабалу, старайтесь минимизировать ежемесячные расходы на выплаты по кредиту и обязательно пользуйтесь страховыми продуктами.