Сергей Черномаз: Меня радует, что мы все больше уходим от точечной застройки

Новые дома все чаще возводятся не только в Калининграде и на побережье, но и в небольших городах области.

Фото: Иван МАКЕЕВ. Перейти в Фотобанк КП

Недалеко до рекорда

- Известный экономист Наталья Зубаревич, подводя итоги 2024 года, озвучила не самую радостную для нас цифру. По ее словам, калининградская стройиндустрия хоть и выросла в объемах к 2023-му, но по итогам трех последних лет показала снижение на 23 процента. Согласны ли вы с такими оценками?

- Все относительно. В 2022 году был исторический максимум по вводу жилья за всю историю Калининградской области. И он не был связан с тем, что застройщики как-то постарались завершить все побыстрее из-за начала специальной военной операции, обострения внешнеполитической обстановки или чего-то еще. Это было логичное завершение того этапа роста, который начался еще в 2020 году. В 2022-м мы просто подошли к финальным стадиям по многим площадкам. Можно сказать, все сошлось в одной точке, и мы получили эти рекордные цифры. Но те 1,3 миллиона квадратов не означают, что это наш потолок, который мы не сможем больше пробить. Раскрою небольшой секрет: у нас в настоящий момент выданы разрешения на строительство более трех миллионов квадратных метров жилья!

Есть множество объективных факторов, из-за которых, на мой взгляд, не совсем корректно сравнивать данные за последние два-три года. Изменилась логистика, стоимость материалов, стоимость ресурсов, ключевая ставка Центробанка. Рынок недвижимости при ставке в 16% даже в январе прошлого, 2024 года и рынок при ставке 21% в 2025 году - это абсолютно разные рынки. И этот фактор влияет и на застройщиков, и на покупателей по всей стране. Каждая сторона сейчас взвешивает свои риски. Если объект готов, застройщик просчитывает в том числе свою налоговую нагрузку. Ведь как только ты ввел дом в эксплуатацию, сразу же появляется налог на имущество. И если ты неправильно оценил рынок и продажи квартир пойдут плохо, то будут убытки.

При этом общие показатели, я считаю, все равно позитивные. В 2024 году в области ввели 1,221 миллиона квадратных метров жилья, мы даже перевыполнили план.

- Насколько сильно влияют на темпы строительства квоты на перевозку грузов по железной дороге, которые постоянно меняет Литва?

- В принципе, все уже перестроились. Научились планировать, заблаговременно заказывать, закладывать время на доставку. Понимаем логистику морем: как это работает, как бронировать места, как оплачивать перевозку. Строители уже привыкли к таким терминам, как «сухогрузы», «не принимает порт». Мы говорим на одном сленге с логистами и перевозчиками. Мне кажется, на самом деле русского человека сложно чем-то испугать. Да, сначала были сложности, а потом все поехало.

- Количество застройщиков на калининградском рынке за последние годы претерпело изменения? Кажется, их должно было стать больше при таком интересе к нашей недвижимости со стороны жителей других регионов.

- Строительством в области занимаются около 150 юридических лиц, но мы прекрасно понимаем, что многие из них входят в холдинги и еще какие-то крупные структуры. Поэтому я бы сказал, что сейчас есть примерно 15-20 застройщиков, если считать их как группы компаний. Из них есть топ-10, которые постоянно работают. Остальные могут год строить, год не строить. Плюс с недавнего времени в нашей области начали возводить свои объекты застройщики из Краснодара, Ленинградской области и Москвы.

- Подождите, разве москвичи только сейчас пришли? Было ощущение, что они здесь уже несколько лет.

- Если говорить про жилье, а не коммерческую недвижимость, то московских застройщиков не было. Есть отдельные дома, которые они построили, но не жилые комплексы. Пока вот одна такая столичная компания пришла и начинает строить.

Сергей Черномаз.

Фото: правительство Калининградской области.

- Пять лет назад в одном из интервью вы сетовали на то, что застройщики продолжают игнорировать новые земли, чтобы не вкладываться в развитие территории. Грубо говоря, продолжают строить там, где уже есть социальная инфраструктура. Что-то изменилось?

- Да, тенденция есть. Мы все больше и больше уходим от точечной застройки. Меня, как министра строительства, это очень радует. Есть, конечно, сложности, когда где-то появляется жилье, а потом мы начинаем догонять по детским садам, школам, маршрутам общественного транспорта и так далее. Но это приятные заботы, потому что подталкивают к новым точкам роста. Понятно, что сначала все равно должен прийти инвестор и построить, и потом власти должны обеспечить социальную инфраструктуру. Нельзя поставить школу в чистом поле и надеяться, что вокруг нее вырастет город-сад.

- Основная застройка все равно ведется в Калининграде и на побережье. В остальных районах области ситуация с возведением новых домов как-то решается?

- Все упирается в спрос. Сложно привести застройщика в муниципалитет, где нет спроса. Но, знаете, я в работе стараюсь придерживаться известного принципа «критикуешь - предлагай, предлагая - действуй». Поэтому, дабы огульно не критиковать застройщиков, мы сначала поработали в этом направлении с нашим областным Фондом жилищно-социального строительства. Первым был Балтийск, где фонд своими силами построил несколько домов. Мы получили там по льготной стоимости жилье для переселения граждан из аварийного жилья. Оставшиеся квартиры ушли в свободную продажу. Все увидели: первый дом продан и во втором неплохо покупают. Спрос-то есть! И уже появились в Балтийске два частных застройщика. Оказывается, у них земля давно была, но строить, видимо, опасались. Мы подали пример, и они начали работать.

Второй кейс - город Неман. Мы всем инвесторам долго рассказывали о том, что там будет завод Росатома, рабочие места, развитие муниципалитета. Не сработало - застройщики не пошли. Тогда мы так же, как в Балтийске, взяли и сами построили шесть домов. И я вижу, что строительные компании тоже начали присматриваться. Похожая история в Черняховске, в Гусеве. Приходит кто-то один, начинает строить - и у него квартиры бронируют, выкупают. В Краснознаменске нужно было жилье для аварийщиков. Фонд построил, людей переселили, свободные квартиры продали. И сразу оживленность возникла. Главное - начать. Честно скажу, я даже иногда не знаю, что за застройщики работают, но я проезжаю и вижу, что дома растут. На востоке области появились строительные краны - это для меня самый важный показатель. Значит, строительная индустрия развивается.

Про старый фонд и капремонт

- Пока новое жилье строят точечно, основной фонд в городах и поселках области продолжает стареть. Сколько у нас сейчас всего довоенных домов?

- В областной программе капитального ремонта около 15 тысяч домов. Примерно половина из них - довоенной постройки, хотя, к сожалению, не по каждому мы можем сказать, сколько точно ему лет. У многих в техпаспорте просто написано «До 1945 года», а это может быть и 1905-й, и 1941-й.

- Есть какие-то оценки, каков их ресурс?

- При принятии решения о капитальном ремонте всегда проводится техническое обследование. В течение нескольких лет ведется мониторинг инженерных сетей, фундамента, крыши, фасада. Если несущая способность не утрачена, фундамент целый, стропильная система не сгнила, то дом после ремонта простоит еще очень-очень долго.

Важно понимать: если сейчас, в моменте, дом еще не аварийный, то он станет таким, если не подойти к нему с капитальным ремонтом. Как пример - всем известный Железнодорожный. Если бы мы не взялись за него в 2018 году, то, наверное, уже в 2028-м ничего там не осталось бы. Домов таких очень много, к сожалению. С другой стороны, с ними очень интересно работать: сложенные из кирпича, с архитектурными элементами, с необычными дверными полотнами, с барельефами. Они задают свой неповторимый стиль как каждому поселению в отдельности, так и нашему региону в целом.

- Но, к сожалению, аварийного жилья тоже становится больше. Здесь какая динамика?

- Мы полностью и с опережением завершили программу расселения домов, которые были признаны аварийными до января 2017 года. С того времени, за девять лет, статус аварийных получили еще более 200 домов, которые тоже будут расселены уже в рамках нового нацпроекта «Инфраструктура для жизни» - по его реализации ждем правил от федерального центра. Но все же ситуации разные. Есть, допустим, рядом два дома. Близнецы. В одном - жильцы категорически не хотят признавать дом аварийным, занимаются его содержанием, даже исторические документы поднимают, чтобы что-то сохранить. Во втором доме люди живут по 40 лет и не хотят ни рубля тратить на какие-то работы. Возникает вопрос: а что мы ждем тогда от коммуникаций в этом доме, если их никто ни разу не почистил, не покрасил, не сделал элементарную изоляцию?

Ко мне нередко приходят на прием со словами: «У нас управляющая компания ничего не делает». Я спрашиваю, сколько это длится. Говорят, 15 лет, хотя в платежках есть отдельная строка про текущий ремонт. Я говорю: то есть вы платите 15 лет за текущий ремонт, который не делают? «Да». Ну хорошо, но чего тогда вы ждете от меня? Спрашивают: «Что делать дальше?» Я говорю, ну, наверное, если по логике вещей я плачу и оказанную услугу не получаю, нужно для начала поменять управляющую компанию...

- Такая позиция как-то зависит от возраста?

- Нет. На самом деле возрастная категория 70-75+, например, - это как раз самая дисциплинированная категория с активной жизненной позицией. Есть чувство собственности, к которому они долго шли и хотят что-то сохранить и передать, чтобы следующее поколение этим пользовалось. Здорово, что есть такие люди. Среди молодежи тоже немало тех, кто приобретает жилье в объектах культурного наследия или просто в старых домах и приходит к нам за советами. Спрашивают, что нам нужно делать, чтобы сохранить, как попасть в программы.

- Летом нас снова ждет повышение размера взноса за капремонт. Предыдущее поднятие тарифа в 2024 году не отбило желание калининградцев исправно платить?

- Не отбило. Собираемость платежей даже увеличилась. Если было 89 процентов, то сейчас где-то 91-93. Большинство жителей понимают, насколько важно иметь гарантированную возможность ремонта собственного имущества.

Про Балтийск

- К началу следующего отопительного сезона Балтийск должен наконец-то получить природный газ. Расскажите, как этот процесс будет проходить на практике.

- Основной вопрос - это запуск автоматизированной газораспределительной станции в районе поселка Черепаново. Сейчас идет подготовка последнего, третьего отчета по этому объекту, который необходимо сдать в Ростехнадзор, чтобы переходить к вводу станции в эксплуатацию. Подрядная организация, которая будет проводить пусконаладочные работы, выбрана. Договор со структурами «Газпрома» на техническое сопровождение пуска газа подписан. Проще говоря, с точки зрения инфраструктуры к приему газа на АГРС у нас все готово, остались документальные процедуры. Мы находимся в самой активной фазе и приближаемся к финишу.

Самым крупным потребителем в Балтийске станет газовая генерация. Второй вопрос - это конкретно персональная газификация домов и квартир. Газопроводы и отводы построены. Не скажу, что ко всем домам, но работа проделана значительная. Знаю, что есть дома, где внутренние сети протянули. Как только Балтийск де-юре станет газифицированным населенным пунктом, жители получат право подавать заявки на присоединение. Вариантов много. Кому-то нужно только плиту подключить, оставив центральное отопление, кому-то - газовый котел и так далее. Чтобы ответить на все вопросы и объяснить все нюансы, мы приготовили для жителей Балтийска информационные справки, карточки и слайды, которые разместили на всех доступных ресурсах. Для подачи документов будет работать единое окно «Калининградгазификации», там же выдадут договор технологического присоединения.

Технически к пуску газа в Балтийск все готово уже сейчас, осталось решить вопрос с документами.

Фото: правительство Калининградской области.

- Справится ли «Калининградгазификация» с таким количество обращений?

- Понятно, что не за два месяца, но справится. Техническая база готова.

О водоснабжении и теплоснабжении

- В 2024 году завершилась реализация федерального проекта «Чистая вода». Довольны ли вы результатами?

- Я считаю, что мы завершили программу с хорошими показателями. За последние пять лет благодаря федеральному проекту «Чистая вода» нацпроекта «Жилье и городская среда» качество водоснабжения улучшилось для более чем 35 тысяч жителей области. В Балтийске и Гусеве мы заменили водопроводы, которые были изношены. Построили с нуля станции в Нивенском и в Васильково, причем последняя - с колоссальным охватом по населению. Там была и реконструкция скважин, и большая перекладка сетей, и строительство новых. После запуска станции месяца через 2-3 мы получили первые отклики от жителей Васильково, которые сказали, что вода действительно стала лучше. Понятно, что пока не у всех, потому что мы все еще избавляемся от тех отложений, которые годами копились.

«Чистая вода» позволила охватить максимальное количество муниципальных образований, у которых были проекты на руках. Это была прекрасная программа. Пользуясь случаем, хочу сказать спасибо президенту и федеральному центру за то, что они поддерживают субъекты таким объемом инвестиций именно в жилищно-коммунальное хозяйство. Самим регионам с этими затратами просто не справиться.

- Как теперь, после завершения проекта, будут решаться проблемы с водой?

- Во-первых, остаются муниципальные программы. Кроме того, у областного «Водоканала» есть своя программа по улучшению качества водоснабжения в присоединенных к нему муниципалитетах. Напомню, их уже 10. Мы создали свою гидрологическую службу, купили две буровые установки. Это дает возможность оперативно и быстро решать вопросы. Можем сами пробурить скважину, лицензировать, поставить на учет, оформить охранные зоны, поставить станцию водоочистки.

Конечно, есть еще к чему стремиться. Из необычного - хотим в Янтарном в старой немецкой водонапорной башне сделать станцию водоподготовки вертикального типа. Она будет единственная во всей области. Там осталось, так сказать, трофейное оборудование, которое сейчас в изношенном состоянии. Мы хотим поменять его на новое, современное российское. Я за то, чтобы достойно относиться к наследию. Тем более что по большому счету эта башня практически арт-объект и находится в непосредственной близости от янтарного комбината. Думаю, туристов, которые в Янтарный приезжают, очень удивит, что башня не просто сохранилась, но еще и действует.

- С 2025 года начинается реализация нового федерального проекта «Модернизация коммунальной инфраструктуры». Какие именно работы будут проводиться?

- Новый проект затрагивает и водоснабжение, и теплоснабжение, и канализацию. На период 2025-2027 годов мы уже составили программу. По теплоснабжению акцент сделали на Калининграде, потому что с точки зрения объема генерации тепловой энергии это больше половины от всей области. А тот, кто больше генерирует, тот больше всего и теряет из-за износа сетей. Чтобы минимизировать расходы, нужно увеличивать объемы модернизации инфраструктуры. Плюс нужно продолжать уходить от угольной генерации.

- Калининград в прошлом году показал, что можно завершить отопительный сезон, а потом его снова запустить, если похолодало. Это была разовая история или такая схема войдет в практику?

- С точки зрения инженерии нет ничего невозможного, но с точки зрения экономики это, конечно, тяжело. Одно дело - поддерживать тепло, другое - заново, с нуля нагревать весь этот колоссальный объем воды, чтобы выйти на параметры, за которые мы вправе выставлять плату. Потребитель ведь платит только за то, что получил на выходе, а все, что мы сожгли до этого момента при разогреве, - наши затраты. Плюс дополнительная амортизация оборудования. Конечно, если после окончания отопительного сезона вдруг снова возникнет необходимость вернуть тепло в квартиры и социальные учреждения, это может быть сделано. Каждый муниципалитет решает сам. Принимать решения централизованно смысла не имеет, поскольку хоть область у нас маленькая, но температура воздуха в Янтарном на берегу моря и температура, например, в Нестерове в один и тот же день может сильно отличаться. Тут и влажность, и ветер, и рельеф местности.

- Жилищно-коммунальное хозяйство - сфера, в которой, кажется, невозможно решить все проблемы. Как справляетесь с такой нагрузкой?

- Я люблю свою работу. Каждый день - это какой-то вызов, который тебя подталкивает. Здесь человек очень тонко, на кончиках пальцев, что называется, ощущает всю остроту. Я недавно прихожу домой, жена говорит: ты знаешь, горячей воды нет. И сразу все остальные домашние вопросы потеряли значимость, а услуга ЖКХ вышла на первый план. Поэтому я всегда говорю: самый лучший показатель эффективности в жилищно-коммунальном хозяйстве - это тогда, когда тебя не замечают. Значит, все работает.

КСТАТИ

В масштабах страны Калининградская область входит в топ-25 по количеству введенного жилья. По количеству квадратных метров на человека мы занимаем пятое место. Впереди только Московская область, Ленинградская область, Тюмень и города-миллионники.

На 2025 год плановый показатель – 1 млн 217 тысяч квадратных метров.